Bail précaire et dérogatoire

Bail précaire et dérogatoire, peut-on le renouveler?

• Le bail qui est communément appelé bail précaire est juridiquement un bail dérogatoire, c'est à dire un bail de courte durée de deux ans maximum.
• Il s'appelle dérogatoire, car il déroge aux règles du bail commercial dont la durée est de 9 ans minimum.
• Le bail dérogatoire est un bail qui se termine automatiquement à la fin des deux ans sans qu'il soit nécessairement besoin de donner congé au locataire. Si vous souhaitez poursuivre la location au delà des deux ans, ne signez pas une deuxième bail dérogatoire, cela se sert à rien. Vous tomberiez aussitôt dans le cadre normal des baux commerciaux.

D58482 M. Gérard S
- Je dois louer un local aménagé pour la restauration par bail précaire pour une durée de 23 mois. A ce terme si le locataire n'accepte pas les conditions de bail 3, 6, 9 ans (droit de bail, etc...) puis-je refaire un bail précaire à une autre personne ? Avec une interruption d'activité? Merci !!

Oui, vous pouvez louer votre local vide aménagé pour la restauration par un bail dérogatoire (dit précaire) de 23 mois à une personne qui veut monter un restaurant. Au terme de ces 23 mois, ne demandez pas un droit d'entrée, ce ne serait pas correct, le local est vide, il n'a plus de clientèle et au bout des 23 mois c'est le locataire qui aura constitué sa clientèle. Si le locataire a bien payé ses loyers et s'il souhaite continuer à exercer, consentez-lui un bail de 9 ans. Si vous ne souhaitez pas donner la propriété commerciale, consentez alors un bail de 12 ans, vous pourrez déplafonner le loyer, le cas échéant, dans 12 ans.

D58304 M. Jérémi G
- Bonjour, nous avons signé un bail derogatoire de 11 mois et nous devons signer un nouveau bail au même locataire de 8 mois. n' exédant pas ainsi 23 mois. Est-ce risqué. De plus le premier bail s'est terminé le 28 février 2013 et le locataire est toujours dans les lieux sans avoir signé le nouveau bail. Dois je lui envoyer une lettre de préavis pour me prémunir ?

Deux réponses :

• 1 Sur la possibilité de signer deux baux de suite, est-ce possible? L'article L.145-5 du code de commerce prévoit que "les parties peuvent déroger à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans". Vous pouvez donc signer deux baux dérogatoires de suite avec un même locataire à condition que la durée totale n'excède pas deux ans.

• 2 Vous vous inquiétez de savoir si le locataire, en restant dans les lieux après les 11 mois a acquis la propriété commerciale. Clairement non, si vous n'avez pas laissé entendre que vous acceptiez une prolongation tacite. Pour ce faire, il y a lieu d'envoyer une lettre recommandée au locataire pour lui rappeler que le bail se termine à la fin des 11 mois.

D58169 M. Ali C
- Bonjour, j'ai consenti un bail précaire dit bail dérogatoire qui arrive à son terme le 31 juillet 2013. Si à la fin de ce bail, mon locataire veut rester et que je lui consente un bail 3, 6, 9 ans, doit-il accepter le même loyer si sachant qu'il devient propriétaire du fonds de commerce? D'avance merci de votre réponse qui me servirait beaucoup.

Votre question appelle plusieurs commentaires :

• 1 Comme nous le savons, à la fin du bail précaire (dérogatoire), le locataire doit partir. Le 31 juillet 2013, ne renouvelez pas le bail dérogatoire. Sachez également que vous n'êtes pas obligé de lui consentir un bail de 3, 6, 9 ans.

• 2 - Vous semblez vouloir garder votre locataire : c'est possible en signant un bail 3, 6, 9 ans. A cette occasion, car c'est un nouveau bail, vous pouvez changer le loyer, l'augmenter, par exemple. Il faut juste trouver un accord sur le prix, mais aussi sur les autres conditions du bail (qui paie l'impôt foncier, les gros travaux, etc...) avec votre locataire.

• 3 - Enfin vous dites que le locataire devient propriétaire du fonds de commerce. Non, il l'est déjà. Il acquière, à la signature du bail 3, 6, 9 ans, la propriété commerciale, c'est à dire, brièvement, le droit au renouvellement à la fin du bail de 9 ans.

On pourrait également ajouter, que si vous ne voulez pas qu'il acquière la propriété commerciale, signez un bail de 12 ans.

D57955 M. Michel F
- Bonjour, mon bail précaire est arrivé à terme le 31 décembre 2012. Auparavant, j'avais déjà contracté avec le propriétaire un bail précaire suivi d'un dépôt de bilan puis contracté un autre bail précaire dans ce même local de 20 mois ; Le propriétaire m'a envoyé une lettre recommandée le 1er octobre en me stipulant la fin de mon bail à savoir le 31/12/2012. Ma question est la suivante : le propriétaire peut-il me demander de sortir du local à la fin de ce bail précaire ? Merci de votre réponse.

Votre question appelle plusieurs commentaires :

• 1 - Dans la mesure où vous avez déposé la bilan, les deux baux dérogatoires (vous dites précaires) on été signés avec deux sociétés différentes, car les n° de Kbis sont différents. En effet, la société qui a loué le deuxième bail n'est pas la même que celle qui a signé le 1er bail. Il semble, en considération de ce seul élément, que le propriétaire ne puisse pas être inquiété d'avoir signé deux baux dérogatoires à la suite. Le propriétaire paraît protégé et, a priori, n'a pas transmis la propriété commerciale.

• 2 - Cependant, s'il existe des points communs entre les sociétés, par exemple, l'activité est la même (un commerce d'alimentation dans le deux cas), ou bien le gérant est le même dans les deux sociétés, ou bien les deux à la fois, on peut alors s'interroger si la propriété commerciale n'a pas été transférée.

• 3 - Vous vous demandez également si vous devez quitter les lieux. Si le propriétaire continue à vous envoyer des factures, en principe vous êtes protégé, car cela veut dire que le propriétaire vous garde dans son local. Il ne serait pas de même si le propriétaire vous envoyait des appels d'indemnités d'occupation. Très probablement, le propriétaire ne vous a pas envoyé de facture, car il ne souhaite pas que vous restiez dans les lieux.

En conclusion, dans ce cas complexe, sauf à trouver un accord amiable avec votre propriétaire, il se peut que vous ayez besoin d'un avocat pour vous aider à rester dans les lieux, mais ce n'est pas garanti.

D57809 M. Alain U
- Bonjour, nous avons signé un bail dérogatoire de 23 mois le 1er Juillet 2007. Nous n'avons pas dénoncé le bail et aujourd'hui en 2012 nous nous posons la question de pouvoir ou non quitter les locaux. On me dit que, si nous n'avons pas dénoncé ce bail initial et dérogatoire au bout des deux années, nous partons sur un bail commercial, mais la date de départ du coup devient-elle celle de notre entrée dans les lieux c'est à dire en juillet 2007 ? Dans ce cas, nous entrons dans un bail 3 / 6 / 9 du 1er juillet 2007 à juillet 2010, puis de juillet 2010 à juillet 2013. Pouvons-nous donner congé avant le 31 décembre 2012 pour le 1er juillet 2013 ?

• En première analyse, nous constatons que votre bail dérogatoire se termine le 31 mai 2009. A cette date, le locataire reste dans les lieux et est laissé en possession des locaux par le propriétaire. Il se forme automatiquement à compter du 1er juin 2009, un nouveau bail commercial de 3/6/9 ans dont la date d’effet sera du 1er juin 2009 et dont la première échéance triennale sera le 1er juin 2012. Pour quitter les lieux, il faut donner congé avant le 30 novembre 2012. C’est trop tard, le congé doit être formulé par huissier et six mois avant l’échéance.

• En deuxième analyse, vous proposez de dire que le bail commercial s’est formé le 1er juillet 2007 et que vous pouvez dénoncer pour le 1er juillet 2013. Essayez et vous verrez si le propriétaire accepte.

D57757 M. Claude V
- Bonjour, un propriétaire me propose un bail dérogatoire intégrant un engagement synallagmatique indiquant qu'au terme des deux ans, si tout les loyers ont étés payés, il s'engage à conclure un bail commercial 3/6/9 avec des conditions (droit d'entree + loyer) mentionnées dans celui ci. Quelle valeur juridique à cet engagement ? Merci pour votre réponse.

Oui, l'engagement paraît correct, vous semblez protégé en fin de bail de deux ans. Attention, allez-vous payer dans deux ans un droit d'entrée? Essayez de l'éviter.

D57350 M. Rémi R
- Bonjour, j ai créé une société en janvier 2011 dans un local qui n étais pas loué depuis quelques années. Ma propriétaire m'a fait signer un bail précaire de 23 mois qui se termine fin octobre 2012. Elle m'indique qu'elle veut bien me renouveler mon bail mais qu'il faut que je paye un droit au bail, est ce légal ? Sachant qu'elle ma indiqué qu'elle avait une proposition d'une société qui veut récupérer mon local, j ai pas mal investi dans les travaux de ce local a l'ouverture et créé ma clientèle qui ne comprendrais peut être pas si je déménageais, que puis je faire ? Merci de me répondre

La propriétaire vous a fait signer un premier bail que vous appelez précaire et qui est en fait un bail dérogatoire. Vous devez partir à l'issue du bail. Si vous voulez rester, signez avec elle un nouveau bail précaire, c'est votre seul choix, semble-t-il. Dans tous les cas c'est elle qui prend les risques d'avoir signé deux baux précaires (dérogatoires) de suite, même avec une autre société. On devrait pouvoir montrer que c'est la même activité, les mêmes associés et forcer, finalement dans deux ans, le bail commercial de 9 ans.

D42694 M. Alain K
- J'ai consenti un bail précaire de 6 mois à un coiffeur se terminant le 10/09/2009. Les loyers ont été partiellement payés pendant cette période. Le coiffeur refuse de quitter les lieux. Je lui est adressé une mise en demeure de quitter les lieux le 14/09/2009. Il n'a rien réglé depuis le 10/09/2009. Son bail est- il transformé en bail 3/6/9? Merci de votre réponse.

Le bail que vous appelez précaire est en fait un bail dérogatoire et à la fin du bail le locataire doit partir. Le fait qu'il ait ou pas payé ses loyers ne change rien. Le bail se termine à la date de fin de bail, sans qu'il soit besoin de le confirmer. Le locataire n'a pas le droit au renouvellement. Son bail ne s'est pas transformé en bail 3/6/9/ ans. Il doit partir et vous régler ce qu'il vous doit.

D40872 M. Julien P
- Bonjour, je viens de créer ma société en mars. J'ai signé un bail dérogatoire pour un local commercial comprenant 2 vitrines et deux rideaux métalliques. Le ressort d'un des rideaux mécaniques a lâché et je ne peux ouvrir cette grille (ne donnant pas sur la rue mais rendant le magasin très sombre). Est ce à moi ou au propriétaire de payer les réparations?

La réparation du ressort fait partie de l'entretien d'un élément du clos et du couvert (article 606). Toutefois, il est évident que cette pièce ne s'est pas cassée à cause de votre usage qui a commencé il y a 6 mois seulement, mais certainement suite à l'usage de votre prédécesseur. Alors qui doit payer, vous ou le propriétaire? Regardez le bail ce qu'on dit sur l'article 605 et l'article 606 du code civil. En définitive, si la pièce n'est pas trop chère, un bon compromis pourrait être que le propriétaire et vous même régliez la moitié chacun...

D30343 Mme Karine G
- J'étais jusqu'à fin octobre 2007 en bail précaire de 2 ans. Un huissier est passé courant octobre pour me signifier par acte que mon bail précaire prenait fin au 30 octobre. A la fin de ce bail précaire, mon propriétaire m'a proposé oralement un bail de 9 ans que je n'ai toujours pas. Au jour d'aujourd'hui je n'ai toujours pas de nouveau bail et mon propriétaire continue d'encaisser les loyers, de plus avec une augmentation par rapport à ce que je payais sur le bail précaire. J'ai trouvé un nouveau local et je quitte les locaux actuels au mois de mai. Mon propriétaire peut-il me demander un dédommagement?

Attention! L'occupation s'est prolongée malgré le congé donné par l'huissier au delà de la fin du bail précaire. Le propriétaire, en encaissant les loyers, a probablement accepté cette occupation et un bail de 9 ans a pu se former. Pour quitter les lieux actuels, protégez-vous en signant un état des lieux de sortie avec remise des clefs et solde de tout compte.

D29274 Mlle Vanessa D
- Je souhaite résilier mon bail précaire qui s'achève le 31/08/08. Comment dois-je m'y prendre et quel est le délai ? Merci d'avance pour vos conseils?

Un locataire ne peut pas résilier son bail précaire sans l'accord de son propriétaire. En pratique, vous voulez partir à une certaine date, il faut résilier le bail qui s'achève au 31/08/08 par un protocole entre vous et le propriétaire, s'il veut bien le faire. Il y a de fortes chances pour qu'il ne veuille pas...

D24055 Mme Cécile O
- Bonjour, je suis en train de m'installer dans un local en tant que fleuriste, et on veut me faire signer un bail de deux ans? Que se passe t il au bout des deux ans? Je dois quitter les lieux?
Pourtant, c'est un local brut, et j'ai des investissements à faire pour tous les travaux??

A l'issue du bail de deux ans le propriétaire n'est pas tenu de renouveler votre bail. Il se peut que vous soyez dehors à ce moment là, ce que vous ne pouvez accepter compte tenu de vos investissements. La plupart du temps, les bailleurs proposent un bail de deux ans aux sociétés jeunes pour se protéger d'incidents de paiement. Si vous êtes sûr de votre projet de fleuriste, et que vous payez les loyers, votre bailleur devrait vous gardez. Souvent les propriétaires ne se manifestent pas à cette échéance et le bail se poursuit en bail de 9 ans.

D22952 M. Olivier M
- Bonjour, j'ai contracté 5 baux précaires d'un an. Mon propriétaire a vendu et le nouveau propriétaire veut mettre fin à mon contrat. Ai-je droit à un quelconque recours?

Dès le deuxième bail que vous appelez "précaire d'un an", s'il est un bail en fait de "courte durée" d'un an, la propriété commerciale est acquise pour peu que vous soyez inscrit au registre du commerce. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat, vous êtes en bail commercial normal de 9 ans.

De M. Olivier M, suite à D22952
- Merci de votre première réponse rapide. J'exerce une activité libérale, donc je ne suis pas inscris à la chambre du commerce. Que me reste t il comme recours?

Si vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce, vous n'avez pas de numéro de RCS (c'est un numéro de la forme 387 598 625, par exemple). Vous n'êtes pas commerçant et ne pouvez pas bénéficier de la propriété commerciale. Le propriétaire peut, dans ce cas, mettre fin au contrat en fin de bail.

D21821 M. Marcel B
- Bonjour, je souhaiterais donner congé à mon locataire qui un bail commercial précaire d'un an. Combien de temps l'avance dois-je m'y prendre et est-ce que je dois le faire par acte d'huissier ?
Merci.

Le locataire qui a un bail commercial d'un an doit partir à la fin de son bail. Vous n'êtes pas obligé de lui envoyer un congé par acte d'huissier, car ce n'est pas nécessaire. Il est prudent, en revanche, de lui rappeler, par courrier par exemple, que son bail se termine et que vous ne renouvèlerez pas la location. Attention, beaucoup de propriétaires ne disent rien à la fin d'un bail d'un an car ils veulent conserver leur locataire. Vous n'êtes pas dans ce cas et irez dire à votre locataire que vous ne renouvellerez pas le bail.

D15305 M. Franck J
- Bonjour, à mon arrivée dans les locaux de ma société, mon propriétaire m'a fait un bail précaire. Deux ans plus tard, voyant que je ne voulais pas partir et ne voulant toujours pas me faire de bail commercial, il m'a fait un bail dérogatoire qui touche à sa fin bientôt. Les commerçants de ma rue m'ont dit qu'il était obligé de me faire un bail commercial, prétendant que cumuler un bail précaire et un bail dérogatoire n'était pas légal et que de ce fait cela fera 4 ans que je suis dans les locaux.
Pouvez-vous me donner votre avis? Merci d'avance.

Vous appelez le premier bail qui vous a été consenti " bail dérogatoire". C'est en fait un bail de deux ans dit "précaire". Vous êtes titulaire de deux baux précaires de suite et avez donc acquis la propriété commerciale. Maintenant, c'est comme si vous étiez en bail de 9 ans.

D14622 M. Alain B
- Bonjour, puis-je renouveler un bail précaire de 13 mois pour 10 mois supplémentaire sans dépasser un total de 24 mois? - Salutations.

Non, vous ne devez surtout pas. Si vous le faites, le bail devient un bail commercial normal et vous perdez la propriété commerciale du local.

D9839 Mme Sylviane M
- Lorsqu'un bail précaire arrive à expiration et que l'on veut le garder, comment peut-on faire ? Existe t'il un moyen de pouvoir trouver un arrangement avec le propriétaire en interrompant par exemple deux mois et refaire un nouveau bail précaire au même nom? Merci de votre réponse. Ou y a t'il une autre solution?

Si le propriétaire le veut bien, renouvelez votre bail précaire, vous êtes locataire et ne risquez rien. En revanche c'est le propriétaire qui risque de perdre la propriété commerciale. Si le propriétaire est quelqu'un avec qui vous voulez faire les choses parfaitement, consultez un avocat, un spécialiste des baux commerciaux, qui saura comment résoudre le problème.

D8553 Mme Thierry L
- Pouvez-vous me préciser les conséquences - pour le locataire - de la vente d'un local commercial loué par bail précaire (juridiquement bail dérogatoire).
Le nouveau propriétaire est-il en droit de mettre un terme au bail précaire avant l'échéance des 2 ans.
Avec mes remerciements anticipés,
Cordialement.

Le nouveau propriétaire n'a pas plus de droits que l'ancien. Il ne peut pas mettre un terme au bail précaire avant l'échéance - dans le cas présent de deux ans. Il pourrait le faire avec l'accord du locataire, mais celui-ci peut refuser.

D8000 Mme Béatrice G
- Je suis en train de créer mon entreprise de repassage-couture, mon local se trouvera dans une laverie, les propriétaires me proposent un bail précaire d'une durée de 12 mois renouvelable tous les ans. Ma question est la suivante : peut-on renouveler un bail précaire (juridiquement bail dérogatoire) autant de fois que l'on veut? Merci.

Le bail de courte durée ou précaire, comprendre ici dérogatoire, ne doit jamais être renouvelé. Si le propriétaire vous propose le renouvellement d'un bail précaire de 12 mois, acceptez-le vous ne risquez pas grand chose. Sauf à être mis à la porte à la fin de la première année, mais cela vous le savez déjà. Dès le deuxième bail de 12 mois, votre propriétaire ne pourra plus vous mettre dehors, même au bout des 24 mois. Le propriétaire a renouvelé un bail de 12 mois, il n'aurait pas du. Il vous a concédé sans le savoir ni le vouloir un bail de 9 ans.

D7804 Mlle Magali C
- Bonjour. J'ai un bail précaire du 1 mars 2005 se terminant le 31 janvier 2007. Mon propriétaire souhaite me garder dans les lieux. Quels types de baux peut-il me proposer, peut-il augmenter mon loyer actuel, peut-il me demander un droit au bail. Merci.

Encore une fois le bail précaire (juridiquement bail dérogatoire), ne doit jamais être renouvelé. Sauf si le locataire veut piéger son propriétaire pour acquérir la propriété commerciale et sauf si le propriétaire en étant imprudent veut perdre la propriété commerciale.

Après un bail dérogatoire, le locataire doit partir, ou s'il veut rester, il peut signer avec le propriétaire un bail commercial de 9 ans dans des conditions à définir.

D7735 M. Jean Q
- Bonjour après un premier bail précaire de 15 mois, puis un deuxième de 9 mois total 24 mois (sans raison valable) avec promesse de bail commercial, mon propriétaire veux me faire de nouveau un bail précaire en me prévenant seulement 35 jour avant. Que puis-je faire cordialement.

Dans le cas présent le bail précaire, (juridiquement bail dérogatoire), a été renouvelé plusieurs fois. Aussi, vous êtes dans la situation où votre bail dérogatoire est devenu bail commercial de 9 ans. Vous pouvez ne rien faire...rester dans les lieux et ne rien signer.

D2020 M. G
- J'ai créé une école de plongée et signé un bail précaire. Les locaux étant dépouillés et vétustes, j'ai du beaucoup investir pour les remettre en état. Si mon bailleur veut m'expulser en fin d'année, est-ce que je peux avoir un recours ou serais je obligé de plier bagage et de perdre mes investissements?

Le bail précaire qui, dans le cas présent est juridiquement un bail dérogatoire, ne permet pas de rester dans les lieux à la fin du bail. Aussi, si votre bailleur ne veut plus de vous vous ne pourrez pas rester en place. Quant aux investissements, vous pourrez en emmener une partie, mais pas ce qui est devenu immeuble par destination. Le mieux que vous ayez à faire est de vous entendre avec votre bailleur pour un nouveau bail..., mais il n'y est pas obligé.