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La règle de principe : le plafonnement du loyer

Une stratégie de développement

En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné suivant l’indice du coût de la construction (devenu, en immobilier d’entreprise, l’indice des loyers commerciaux depuis la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008), car, quelque soit la valeur locative, c’est cet indice qui fera référence lors de la révision triennale du loyer. Cette règle a été mise en place par le législateur afin de protéger le locataire contre une augmentation trop importante et injustifiée du loyer par le propriétaire. Toutefois, il existe des exeptions à cette règle de plafonnement des loyers.

Cas d’exception : le déplafonnement du loyer

Toutefois, il arrive que le loyer puisse être déplafonné, c’est-à-dire que lors de son renouvellement, sa réévaluation peut dépasser l’indice des loyers commerciaux.

En effet, dans deux cas particuliers, le montant du loyer peut être égal à la valeur locative, et non être limité par l’indice des loyers commerciaux, le bailleur peut réévaluer le loyer.

Cas de déplafonnement du loyer

• le bail initial conclu est d’une durée supérieure à 9 ans
• si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction, le bailleur peut réévaluer le loyer.
• Modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative


Modification des éléments constitutifs de la valeur locative

En cas de modification notable de l'un ou de plusieurs des éléments servant à déterminer la valeur locative des locaux, le loyer est porté au montant de la valeur locative qui en résulte même si ce montant est supérieur au plafond normalement autorisé.

Eléments constitutifs de la valeur locative

• les caractéristiques des locaux loués (surface, état…) ;
• la destination des locaux loués (nature de l'activité autorisée par le bail) ;
• les obligations respectives des parties (notamment l'importance des charges supportées par le locataire) ;
• les facteurs locaux de commercialité ;

• les prix couramment pratiqués dans le voisinage (pour la détermination du loyer du bail renouvelé, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sont pas pris en considération).

Ainsi, la modification au cours du bail précédent de la surface des locaux loués ou l'autorisation par le bailleur d'un changement d'activité peuvent constituer un changement notable de la valeur locative.

Sachant que le caractère notable de la modification est laissé à l'appréciation souveraine du juge. Celui-ci, en pratique, est souvent amené à ordonner une mesure préalable d'expertise judiciaire pour déterminer si une modification notable est intervenue.

Quelle démarche à suivre en cas de déplafonnement dû à un bail d'une durée initiale supérieure à 9 ans ou un bail d'une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction.

Pour le bailleur : Il peut tirer avantage de cette règle en étant patient en attendant une tacite reconduction. En effet, il peut laisser le bail atteindre une durée effective de douze années puis envoyer une offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné tout en délivrant congé.

Pour le locataire : Il peut, avant la durée des 12 ans, formuler une demande de renouvellement. Sa demande sera efficace même si elle a précédé le congé du bailleur.

Autres exceptions au principe du plafonnement des loyers

Les loyers des baux des terrains nus échappent au plafonnement du loyer au moment du renouvellement. En effet, sa valeur doit être fixer par référence à la valeur réelle du terrain. Toutefois, si le locataire a construit sur le terrain, il en va autrement.

Bureaux loués sont à usage exclusifs de bureaux, le montant du loyer est fixé à la valeur locative par référence au prix du marché pour des locaux équivalents, corrigé le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou de consistance entre les locaux loués et les locaux de référence.

Précision concernant le caractère exclusif :

Selon les juges de la Cour de Cassation, le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur d'y recevoir de la clientèle et des fournisseurs, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Ainsi, ont été accepté à usage exclusif de bureaux, les locaux d’agences de voyages, d’agences immobilières, d’agence d'assurance ou encore d’agence de publicité.