Pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement de son bail (ou à défaut, percevoir une indemnité d'éviction), le locataire doit notamment être inscrit au registre du commerce et des sociétés, s'il est commercant, ou au répertoire des métiers, s'il est artisan. Sinon, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans indemnité. L'immatriculation n'est toutefois exigée que pour le droit au renouvellement, le bailleur ne peut se fonder sur son absence pour obtenir la résiliation du bail en cours (sauf clause du contrat le permettant).

L'immatriculation doit être effective au jour de la délivrance du congé par le bailleur (au plus tard 6 mois avant le terme du bail) et non seulement à la date d'effet de celui-ci.

Le locataire doit lui même être particulièrement attentif à son immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers. En effet, les juges viennent d'affirmer que le renouvellement du bail peut lui être refusé même s'il n'est pas responsable du défaut d'immatriculation. Ainsi les juges ont validé un refus de renouvellement alors que l'absence d'inscription résultait d'une erreur du greffe, qui avait omis de prélever sur le compte du notaire du locataire le complément de redevance réclamé en vue de l'immatriculation.

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Bien donner congé à son Bailleur

Le bénéficiaire d'un bail commercial dit "3,6,9", n'est pas libre de partir quand il le souhaite.

Sauf clause contraire prévue dans le bail, il ne peut donner congé qu'à l'expiration de chaque période ou échéance triennale. Le congé doit alors être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale. En pratique, chaque période étant décomptée à partir de la date de prise d'effet du bail, tout congé donné en retard, pour une date postérieure au terme prévu par le bail, ne pourra prendre effet qu'à l'issue de la période triennale suivante.

Le congé doit impérativenement être donné par acte d'huissier. Toute autre modalité (par exemple congé donné par lettre recommandée avec AR) n'est pas valable et peut être contestée par le bailleur. Ce formalisme est rigoureux, le bailleur pourrait se prévaloir de l'irrégularité même s'il n'a subi aucun préjudice.

Peu importe également la bonne ou la mauvaise foi du bailleur. Ainsi les juges ont admis qu'une société bailleresse puisse contester un congé donné par lettre recommandée comme prévu au bail alors que, ce faisant, elle n'excluait pas le contrat de bonne foi; en effet, professionnelle de la location à usage commercial, elle avait accepté cette clause du contrat en sachant vraisemblablement qu'elle n'était pas valable.

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Résiliation amiable du bail

Lorsqu'il est mis fin, à l'amiable, à un bail commercial, le propriétaire du local doit avertir les créanciers du locataire qui jouissent d'un privilège ou d'un nantissement inscrit sur le fonds loué. Cette obligation a pour objet de permettre aux créanciers de préserver leurs droits en étant tenus informés de la situation du locataire. En cas de litige, ils disposent alors d'un mois pour faire valoir leurs droits; la résiliation amiable devient alors définitive passé ce délai. En pratique, l'information du créancier peut faire l'objet de contestations. En voici une illustration récente.

A l'occasion de la résiliation d'un bail commercial, la banque de l'ancien locataire engage des négociations avec le propriétaire pour louer les lieux libérés. Après avoir adressé à la banque un courrier resté sans réponse, le propriétaire loue finalement le local à une autre société. En justice, la banque demande la résiliation du nouveau bail aux motifs que la résiliation amiable aurait du être notifiée par exploit d'huissier, car elle disposait d'un nantissement inscrit sur le fonds de l'ancien locataire mis, entre temps en liquidation judiciaire.

Les juges rejettent la demande de la banque. Celle ci ne pouvait ignorer la résiliation amiable du bail compte tenu de pourparlers engagés avec le propriétaire pour louer les locaux libérés par son débiteur. Les juges décident aussi que la notification ne requiert aucune forme particulière et qu'il suffit que le créancier en soit clairement informé pour être valable. Le courrier simple, par lequel le propriétaire rappelait à la banque les négociations en cours et sollicitait d'elle une réponse, a donc valeur de notification.

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Déplafonnement du loyer

Dans certains cas, les travaux d'amélioration réalisés dans un local commercial peuvent entraîner le délafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial. Mais il faut, pour cela, que ces travaux soient supportés par le propriétaire.

Quand ces travaux ont été pris en charge par le locataire, ils peuvent revenir au propriétaire en fin de bail en vertu d'une clause dite "d'accession". Dans cette hypothèse, le déplafonnement ne peut intervenir qu'au second renouvellement suivant la période pendant laquelle ces travaux ont été réalisés.

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Faire échec au repentir du Bailleur commercial

Le 21 avril 1995, le bailleur annule le congé avec refus de renouvellement de bail qu'il avait précédemment donné à son locataire. Or, celui-ci s'est engagé à acquérir un terrain pour se réinstaller. Il estime que le repentir du bailleur est tardif et demande à être indemnisé pour son éviction, comme le prévoit de décret de 1953 sur les baux commerciaux.

En effet, à charge de verser une indemnité d'éviction, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au locataire. Or le coût de cette indemnité est tel que le bailleur peut finalement préférer conserver son locataire en annulant le congé. Ce procédé est accepté à condition qu'à la date où le bailleur annule le congé, le locataire n'ait pas acheté ou loué d'autres locaux ou ne se soit pas engagé définitivement. Mais pour être opposable au bailleur, la date de l'engagement définitif doit pouvoir être établie sans équivoque.

Or, bien qu'il ait constaté que l'entreprise s'était engagée ailleurs, le tribunal valide le repentir de la société. En effet, les juges constatant que l'engagement définitif d'achat du terrain en date du 14 avril 1995 n'étant constaté que par courrier simple, il n'est pas opposable au bailleur. Ils ont donc retenu la date de signature de l'acte authentique de vente du 21 juin 1995 qui, postérieure à la reprise du bailleur le 2 avril 1995, ne suffit pas à rendre la reprise tardive.

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