La durée du bail commercial
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans (de 9 à 99 ans). En pratique la majorité des baux commerciaux sont exactement de neuf ans. Il est interdit aux parties de prévoir une durée plus courte (sauf à convenir d'un bail dérogatoire au décret de 53, en général de durée de 23 mois). En revanche rien n'interdit de prévoir une durée plus longue. Est seul interdit le bail perpétuel.

La période triennale
La faculté de résiliation anticipée du bail commercial existe à chaque échéance triennale. Cette résiliation a pour objet de permettre au locataire qui ferait de mauvaises affaires de se dégager de son bail. Elle peut s'exercer, pour le locataire, à 3 ans, 6 ans, et 9 ans.

Les charges
Les charges que le locataire paye, peuvent être plus importantes que les charges payées dans un bail d'habitation (dites charges récupérables). Dans certains cas, le bailleur peut convenir avec le locataire que toutes les charges doivent être payées par celui-ci.

Les travaux
En général les travaux de l'article 605 du code civil sont à charges du locataire, de même que les gros travaux de l'article 606 du code civil sont, en général à la charge du bailleur. Toutefois les parties peuvent convenir d'une autre répartition.

La fiscalité
La taxe d'enlèvement des ordures ménagère et la taxe sur les bureaux sont, habituellement, à la charge du locataire, tandis que l'impôt foncier est souvent à la charge du bailleur. Toutefois, dans certains baux, l'impôt foncier est mis à la charge du locataire.

Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie en matière de baux commerciaux est habituellement exigé par le bailleur. Il reste entre les mains du bailleur pendant la durée du bail et est restitué en fin de bail. Il garantit le paiement des sommes que le locataire pourrait avoir à payer lors de la libération des locaux.

La fiscalité
Le bail commercial est soumis à la TVA (actuellement à 19,6 pour cent du loyer) ou à la CRL, contribution sur les revenus locatifs (supprimé depuis 2006, pour la plupart des locaux, anciennement coût pour le preneur : 2,5 pour cent du loyer).

La fin du bail commercial
Le bail se termine, en principe, à 9 ans, mais à condition que le preneur ou le bailleur ait donné congé. Dans le cas contraire le bail commercial se poursuit par tacite prolongation et se renouvelle pour une durée indéterminée.

 

Voici quelques questions qui nous sont souvent posées
sur le bail commercial :

D24404 M. Matthieu G, le 08/12/2007
- Bonjour, je suis sur le point de monter une société de location de scooter, j'ai trouvé un local en bail précaire, la propriétaire me demande de payer des frais d'environ 2000 euros pour des travaux que l'ancienne locataire a réalisé. Dois-je payer ce montant la et puis-je demander des factures?

Non vous n'êtes pas obligé de payer les 2 000 euros et le propriétaire n'est pas obligé non plus de vous louer. Attention donc. La meilleure façon de négocier est de ne dire ni "je suis d'accord pour payer les 2 000 euros", ni "je me paierais jamais les 2 000 euros", mais de gagner du temps et demander les factures justificatives pour voir si ces travaux vous intéressent. Bien souvent le locataire sortant n'a pas les factures et abandonne son projet de vous faire payer la reprise.