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Que dit cette page?

Voici quelques questions qui nous sont posées en immobilier d'entreprise sur le bail précaire, le congé commercial, la sous-location et le fonds de commerce.

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Le bail

Question 1 : en fin de bail commercial de 9 ans, le bail se reconduit-il pour une durée équivalente?

  • Non, en fin de bail, le bail commercial se reconduit pour une durée indéterminée. En pratique, si le locataire et le bailleur ne font rien et ne donnent pas congé l'un ou l'autre, le bail commercial se poursuit indéfiniement.

    • Question 2 : est-ce que je peux renouveler mon bail précaire? (ici comprendre bail dérogatoire)

  • Non, il ne le faut pas, à moins de vouloir faire tomber le bail dérogatoire dans les dispositions du décret de 53, soit pour le locataire d'acquérir la propriété commerciale et pour le bailleur de la perdre.


    • Le congé

    Question : comment un locataire commercial doit-il donner congé à un bailleur?

  • Le congé ne se donne pas par lettre recommandée. Attention, le congé par lettre recommandée n'est pas valable pour un bail commercial. Pour être valable, le congé doit impérativement se donner par acte extra-judiciaire (c'est à dire doit être délivré par un huissier de justice).

    • sous-location

    Question : doit-on demander accord à son bailleur pour sous-louer?

  • La sous-location pour être valable est soumise à deux conditions cumulatives. Premièrement, il faut avoir un accord de son bailleur. Deuxièmement il faut faire intervenir le bailleur à l'acte de sous-location. Si les locataires connaîssent souvent la première obligation, ils ignorent la plupart du temps la deuxième. Oublier la deuxième mettrait en péril le bail commercial du locataire et du sous-locataire.

    • Le dépôt de garantie

    Question : peut-on ne pas payer le dernier trimestre de loyer au motif que l'on est pas sûr de récupérer le dépôt de garantie?

  • Souvent les locataires ne payent pas le dernier trimestre de loyer pour forcer le propriétaire à rembourser le dépôt de garantie. Il faut savoir que cette méthode est jugée par les tribunaux aux torts du locataire.

    • Les gros travaux

    Question : les gros travaux sont à la charge de qui?

  • Bien que dans un bail d'habitation les gros travaux soient à la charge du propriétaire, dans les baux commerciaux le bailleur et le locataire peuvent décider du contraire. Dans la pratique, les gros travaux sont à la charge du bailleur, mais dans des immeubles particulièrement prisés des locataires, le bailleur imposera les gros travaux à la charge du locataire.

    • Les locataires

    Question 1 : quels sont les locataires qui peuvent louer des locaux professionnels?

  • Les locaux professionnels sont ceux qui peuvent accueillir les avocats, architectes, médecins et autres professions libérales.

    • Question 2 : quels sont les locataires qui peuvent louer deslocaux commerciaux?

  • Les locaux commerciaux sont ceux qui peuvent accueillir les sociétés inscrites au registre du commerce et des sociétés et au répertoire des métiers.

    • La transformation de locaux

    Question : peut on transformer des surfaces d'habitation en locaux commerciaux?

  • En principe non, et surtout dans les grandes villes dans lesquelles le législateur a protégé l'habitat en interdisant la transformation d'habitation en locaux commerciaux. Lorsqu'elle est autorisée, la transformation donne lieu à perception par l'administration de droits calculés aux m² transformés.

    • Le ravalement

    Question : le ravalement est-il à la charge du bailleur ou du locataire?

  • En matière d'habitation le ravalement est à la charge du propriétaire, mais dans un bail commercial, les parties peuvent convenir du contraire. Il n'est donc pas rare de trouver dans les baux commerciaux le ravalement à la charge du locataire.

    • La Loi CARREZ

    Question 1 : un propriétaire décide de ventre sa maison non mitoyenne située dans un lotissement géré en copropriété. Doit-il fournir une attestion de surface privative ?

  • Oui, dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente.

    • Question 2 : Madame Durand a acheté en janvier 2012 un appartement 1.000.000 euros avec un certificat de Loi Carrez indiquant une surface privative de 200 m². Elle s'aperçoit en mars 2012 (et fait vérifier par un professionnel) que l'appartement ne fait que 193 m².
    Quel est son recours ?

  • Elle a aucun recours, car (200-193)/200 =3,5%. Il n'y a pas de recours pour une différence de surface inférieure à 5%.

    • Question 3 : Monsieur Léon a acheté un appartement en janvier 2012 mais aucune mention de surface privative n'était présente dans l'acte de vente.
    En avril 2012, il est muté en Province et décide donc de faire annuler la vente au motif de l'absence de certification de surface. Est-ce possible     ?

  • Non, car il dispose seulement d'un délai d'un mois après la signature de l'acte authentique.

    • Question 4 : Monsieur Dupond a acheté en septembre 2012 un appartement 400.000 € avec un certificat de la loi Carrez indiquant une surface privative de 100 m². Il s'aperçoit en novembre 2012 (et fait vérifier par un professionnel) que l'appartement ne fait que 93,5 m² . Quel est son recours ?

  • Intenter une action en réduction de prix (diminution du prix proportionnelle aux m² manquants) devant le tribunal de grande instance. Il dispose d'un an après la signature de l'acte définitif.

    • Question 5 : Monsieur Bernard souhaite vendre :

  • > • son appartement d'environ 60 m² au R+2
    > • une chambre de bonne d'environ 6 m² au R+5
    > • une autre chambre de bonne d'environ 12 m² au R+5
    > • une cave de 16 m²

    • Il souhaite procéder lui-même au relevé des surfaces en vue de la constituer le dossier de vente. Quelles surfaces devra-t-il fournir à son notaire dans le cadre de la loi Carrez ?

  • >72 m², car on ne compte pas les caves et les pièces inférieures à 8 m².

    • Question 6 : Madame Morel et Monsieur Véron (propriétaire) souhaitent signer au plus vite un compromis de vente et décident - d'un commun accord - que Madame Morel s'occupera de faire le métrage.
    Trois mois après la vente, Madame Morel décide d'intenter une action en réduction de prix au motif que son appartement ne mesure que 90 m² .
    En a-t-elle le droit ?
    Quel est le recours de Monsieur Véron ?

  • Oui, Madame Morel a le droit d'intenter une action en réduction et Monsieur Véron n'a aucun recours.

    • Question 7 : Monsieur Véron a vendu son appartement de 50 m² à Monsieur Nou ; pour ce faire, il a fait réaliser un métrage par un géomètre. 6 mois plus tard, Monsieur Nou intente une action en justice à l'encontre de Monsieur Véron, aux motifs que l'appartement ne fait que 45 m². Quel est le recours de Monsieur Véron?

  • Faire une action en justice à l'encontre du géomètre (lui-même garanti par une assurance professionnelle) afin de récupérer l'argent qu'il aura dû rendre à Monsieur Nou.