L'expertise immobilière

L'approche de la valeur vénale

I- En immobilier commercial

1- Les bureaux et les commerces

Afin de déterminer la valeur vénale d’un espace de bureaux ou d’un commerce, en m², il est recommandé d’utiliser la méthode par capitalisation. La méthode des DCF peut également être utilisée sauf en cas d’évènement à modéliser. La méthode par comparaison peut également s’appliquer, à titre de recoupement.

Concernant les centres commerciaux, il est recommandé d’opter pour la méthode par capitalisation ou la méthode des discounted cash flow.

2- Entrepôts et industrie

Dans ce cas, il est recommandé d’utiliser la méthode par capitalisation, afin de déterminer la valeur vénale de ces types de biens, en m².

3- Sanitaire et social

Il est alors conseillé d’utiliser la méthode par capitalisation. Cependant, l’expertise n’est pas réalisée au m² mais au lit.

4- Hôtels

Comme précédemment, le choix de la méthode par capitalisation est recommandé et l’appréciation de la valeur ne s’effectue pas au m² mais au lit.

II- En immobilier résidentiel

1- Les immeubles de rapport

Il est recommandé d’opter pour la méthode par capitalisation, en général. La méthode des DCF peut également être utilisée sauf en cas d’évènement à modéliser.

2- Les résidences sociales

Les trois méthodes de détermination de la valeur vénale peuvent être utilisées, même si la plus recommandée est la méthode des DCF car elle permet d’impacter un cycle complet de travaux.

III- Les terrains

1- les terrains à bâtir

Que le terrain se situe en milieu urbain, en secteur diffus ou industriel et commercial, la méthode d’expertise par capitalisation des revenus ne peut pas être utilisée, car non adaptée. Seuls les terrains situés en milieu urbain peut faire l’objet d’une expertise par DCF.
Cependant, la méthode par comparaison est recommandée dans tous les cas, mais difficile à mettre en place concernant les terrains à bâtir en milieu urbain, car peut de références de comparaisons existes.

2- les terrains grevés de baux

La méthode des DCF est couramment utilisée. Les méthodes par capitalisation et comparaison peuvent s’appliquer en fin de projection, uniquement.

Les autres méthodes d'expertise

I- La méthode par le coût de remplacement

Dans cette méthode d'expertise, le coût de remplacement peut être à la fois un calcul et une valeur.
Lorsqu'il s'agit d'un calcul, il comprend l'assiette foncière de l'immeuble ainsi que tous ses équipements.
Au contraire, si le coût de remplacement représente la valeur vénale, il s'applique à des biens particuliers et exceptionnels (ex: des unités de productions lourdes).

II- La méthode indiciaire

Cette méthode consiste à appliquer un coefficient ou un indice à un prix de transaction ou à la valeur initiale du bien. Elle est rarement utilisée car ne présente d’intérêt que si elle est associée à une notion de coût telle que le coût de remplacement ou celui d’une assurance. Elle est aussi utilisée en matière fiscale si la méthode par comparaison ou par capitalisation n’est pas applicable.

III- La méthode par sol et construction

Cette méthode s’appuie sur la distinction entre le terrain et le bâtit, qui seront analysés séparément. Elle est ensuite similaire à la méthode par comparaison.

IV- La méthode du bilan promoteur

Cette méthode est souvent utilisée pour estimer la valeur vénale d’un terrain en milieu urbain, ou pour un immeuble construit faisant l’objet d’une restructuration lourde ou d’une reconstruction. La valeur du terrain est déterminée en soustrayant du potentiel prix de vente tous les coûts nécessaires à la réalisation de l’opération. Pour déterminer la valeur de vente, on se réfère aux biens similaires, vendus récemment.

V- La méthode des ratios professionnels

La méthode des profits ou méthode des ratios professionnels s’applique aux hôtels, aux cinémas, aux hôpitaux, aux cliniques ainsi qu’aux surfaces commerciales et à l’immobilier de loisir. Elle repose sur le principe de la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation. Dans ce cas, le taux d’effort repose donc sur des valeurs d’usage.

Rappel : taux d’effort = valeur locative de marché / chiffre d’affaire ou marge brute