Contactez un avocat en immobilier
Pour un approfondissement plus important, notamment concernant la rédaction des baux, n'hésitez pas à demander le concours d'un avocat spécialisé...
L’imposition de la plus-value immobilière
Inscrite dans la loi de finance 2014, la réforme des plus-values immobilières n’a toutefois pas permis de mettre sur pied un système simple et lisible.Censurées par le Conseil constitutionnel sur certains aspects, le régime d’imposition de la plus-value immobilière jongle avec différents abattements pour durée de détention, un abattement exceptionnel et temporaire et une surtaxe.
1. Les biens et cessions imposables, l’assiette et les taux
• Les biens imposables :
L’ensemble des biens ou droits immobiliers sont assujettis à la taxation des plus-values immobilières.
Les plus-values réalisées sur la vente d’une résidence secondaire, d’un bien immobilier locatif, d’un parking (non attaché à la résidence principale), de locaux commerciaux, de SCI ou de SCPI, de terrains bâtis ou à bâtir, terrains non-bâtis sont soumis à l’impôt.
• Les cessions imposables :
En principe, toutes les mutations d’immeubles à titre onéreux sont imposables :
- Les cessions de toute nature (y compris sous forme de viager)
- Les échanges
- Les apports d’un bien à une société
- Les expropriations etc.
• Toutefois, certaines mutations ne sont pas concernées par l’imposition de la plus-value :
- Mutations à titre gratuit (donations, successions)
- Le partage de biens en indivision, à condition que ces biens proviennent d’une donation ou d’une communauté conjugale
• Le taux d’imposition : impôts et prélèvements sociaux
- L’impôt sur les plus-values immobilière s’élève à 19%.
- A cet impôt s’ajoute le taux des prélèvement sociaux à 15,5%.
Au total, le taux d’imposition total sur les plus-values immobilières est de 34,5%.
• L’assiette de l’impôt : la plus-value immobilière
Le montant de la plus-value immobilière s’obtient en déduisant du prix de cession le prix d’achat. A ce dernier, il faut ajouter les frais engagés à l’achat ou au cours de la durée de détention du bien : frais de notaires, d’agences, travaux etc.
2. Les frais et travaux déductibles
• Les déductions sur le prix de cession
- TVA
- Frais d’intermédiaire
- Indemnité d’éviction etc.
• Les déductions sur le prix d’acquisition
- Les charges et indemnité payées au précédent propriétaire
- Les frais et droits payés lors de l’acquisition à titre onéreux. Ils corresponde soit à leur montant réel, soit à un montant forfaitaire de 7,5%
- Les frais de voirie, réseau et distribution
- Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration :
. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise
. Les dépenses ne doivent pas avoir été déduites d’éventuelles revenus fonciers
. En l’absence de justificatif, le montant des travaux peut être évalué forfaitairement à 15% du prix d’achat total
3. Les abattements pour durée de détention
Une fois le montant de la plus-value immobilière calculée par le notaire, des abattements sont applicables en fonction de la durée de détention du bien. Il existe deux barèmes : l’un relatif à l’impôt sur la plus-value, l’autre relatif aux prélèvements sociaux.
Ainsi, les abattements applicables à l’impôt de 19% permettent une exonération totale de cet impôt au bout de 22 ans. Quant aux prélèvements sociaux de 15,5%, l’exonération est totale au bout de 30 ans.
• Les abattements pour durée de détention pour l’impôt sur les plus-values immobilières
Ventes hors terrain
Durée de détention |
Abattement |
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| 6 ans | 6% |
| 7 ans | 12% |
| 8 ans | 18% |
| 9 ans | 24% |
| 10 ans | 30% |
| 11 ans | 36% |
| 12 ans | 42% |
| 13 ans | 48% |
| 14 ans | 54% |
| 15 ans | 60% |
| 16 ans | 66% |
| 17 ans | 72% |
| 18 ans | 78% |
| 19 ans | 82% |
| 20 ans | 88% |
| 21 ans | 94% |
| 22 ans | 100% |
Vente d’un terrain
| Durée de détention | Abattement |
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| 6 ans | 2% |
| 7 ans | 4% |
| 8 ans | 6% |
| 9 ans | 8% |
| 10 ans | 10% |
| 11 ans | 12% |
| 12 ans | 14% |
| 13 ans | 16% |
| 14 ans | 18% |
| 15 ans | 20% |
| 16 ans | 22% |
| 17 ans | 26% |
| 18 ans | 30% |
| 19 ans | 34% |
| 20 ans | 38% |
| 21 ans | 42% |
| 22 ans | 46% |
| 23 ans | 50% |
| 24 ans | 54% |
| 25 ans | 62% |
| 26 ans | 70% |
| 27 ans | 78% |
| 28 ans | 86% |
| 29 ans | 92% |
| 30 ans | 100% |
• Les abattements pour durée de détention sur les prélèvements sociaux
| Durée de détention | Abattement |
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| 6 ans | 1,65% |
| 7 ans | 3,3% |
| 8 ans | 4,95% |
| 9 ans | 6,6% |
| 10 ans | 8,25% |
| 11 ans | 9,9% |
| 12 ans | 11,55% |
| 13 ans | 13,2% |
| 14 ans | 14,85% |
| 15 ans | 16,5% |
| 16 ans | 18,15% |
| 17 ans | 19,8% |
| 18 ans | 21,45% |
| 19 ans | 23,1% |
| 20 ans | 24,75% |
| 21 ans | 26,4% |
| 22 ans | 28% |
| 23 ans | 37% |
| 24 ans | 46% |
| 25 ans | 55% |
| 26 ans | 64% |
| 27 ans | 73% |
| 28 ans | 82% |
| 29 ans | 91% |
| 30 ans | 100% |
4. L’abattement exceptionnel de 25%
Entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% s’applique sur la plus-value immobilière. Il vient s’appliquer après les abattements pour durée de détention. Il ne concerne pas les terrains à bâtir et les titres de sociétés à prépondérance immobilière comme les SCI ou SCPI.
Il ne s’applique pas non plus aux cessions réalisées par le vendeur au profit :
- De son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notaire, un ascendant ou descendant
- D’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notaire ou un ascendant ou descendant est associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
5. La surtaxe
Depuis le 1 er janvier 2013, une surtaxe vient s’appliquer aux plus-values immobilières supérieures à 50.000€.
Voici un barème du taux progressif de cette surtaxe :
| Montant de la plus-value taxable | Taxe additionnelle |
| Entre 50.000 et 100.000€ | 2% |
| Entre 100.000 et 150.000€ | 3% |
| Entre 150.000 et 200.000€ | 4% |
| Entre 200.000 et 250.000€ | 5% |
| Supérieure à 250.000€ | 6% |
6. Les exonérations de taxation sur les plus-values
En plus de la célèbre exonération sur la résidence principale, la loi aménage un certain nombre d’exonérations :
- La cession de la résidence principale
- L’exonération pour durée de détention
- La première vente d’une résidence secondaire
- La vente de l’ancienne résidence de retraités ou invalides
- La vente d’un bien n’excédant pas 15.000€
- La plus-value immobilière résultant d’une expropriation
- Vente de la résidence en France des non-résidents européens