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La location d'un local commercial
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Contactez-nous, écrivez-nous pour nous faire part de votre expérience sur la location commerciale et les problèmes que vous avez pu renconter, par exemple :
- la durée du bail,
- la renonciation au 1er départ à 3 ans,
- les charges appelées,
- l'impôt foncier à votre charge,
- les travaux à payer,
- la vie du bail commercial,
- le congé reçu,
- la fin du bail commercial, et
- le retour du dépôt de garantie.

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La location en bail commercial diffère de la location en bail d'habitation et en bail professionnel.

Le local

Le local commercial se loue par la signature d'un bail commercial et non d'un bail professionnel ou d'habitation.
>> Voir notre page sur le bail commercial

Rappel utile :
• Le bail professionnel est celui qui convient à un médecin, un avocat, un architecte, etc..., une profession libérale, par exemple.
• Le bail commercial est celui qui convient à l'autoentrepreneur, au commerçant, à une société, tous trois inscrits au registre du commerce ou des métiers.
• Le bail d'habitation est réservé à l'occupation uniquement d'habitation.
• Le bail mixte est celui qui comprend deux des trois activités ci dessus, le plus courant est le mixte habitation commercial qui permet, à la fois, d'habiter et d'exercer son activité dans un même lieu.
• Le bail rural a pour objet un fonds rural (un terrain) et est conclu pour 9 ans renouvelable. Le preneur est qualifié de fermier et le loyer de fermage.

La durée du bail commercial

• La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans (de 9 à 99 ans). En pratique, la majorité des baux commerciaux sont exactement de neuf ans (on dit un 3, 6, 9 ans).
• Il est interdit aux parties de prévoir une durée plus courte (sauf à convenir d'un bail dérogatoire au décret de 53, en général d'une durée de 2 ans ou de 3 ans, mais un durée plus courte est aussi valable).
>> Voir notre page sur le bail dérogatoire (dit précaire)
• En revanche, rien n'interdit de prévoir une durée plus longue que 9 ans, par exemple, un bail plus long peut être de 10 ou 12 ans, voire plus. Est seul interdit le bail perpétuel.

La période triennale

• La faculté de résiliation anticipée du bail commercial existe à chaque échéance triennale. Cette résiliation a pour objet de permettre au locataire qui ferait de mauvaises affaires de se dégager de son bail. Elle peut s'exercer, pour le locataire, à 3 ans, 6 ans, et 9 ans.
• Le locataire doit alors donner congé au propriétaire. Ce congé doit se donner par lettre recommandée avec accusé réception, certains congés se donnent encore, par sécurité, par acte extra-judiciaire.

Le dépôt de garantie

• En début de bail, un dépôt de garantie, en matière de baux commerciaux, est habituellement exigé par le bailleur. Il reste entre les mains du bailleur pendant la durée du bail et sert à garantir le bailleur du paiement des sommes que le locataire pourrait avoir à payer lors de la libération des locaux. Le locataire ne doit, en aucun cas, le considérer comme garantissant le paiement du loyer.
• En fin de bail, le dépôt de garantie est restitué au locataire, déduction faite des dégradations, si il y en a, à remettre en état à la remise des clés au propriétaire. En général, mais ce n'est pas une obligation, le dépôt de garantie se rend, comme en habitation, dans les deux mois.
>> Voir notre page sur le dépôt de garantie

Les charges

Les charges que le locataire paye, peuvent être plus importantes que les charges payées dans un bail d'habitation (dites charges récupérables).

Les travaux

• En général les travaux de l'article 605 du code civil sont à charges du locataire, de même que les gros travaux de l'article 606 du code civil sont, en général à la charge du bailleur.
• Toutefois les parties peuvent convenir d'une autre répartition. Dans certains cas, le bailleur peut convenir avec le locataire que les charges du ravalement, des gros travaux, voire que toutes les charges, y compris les assurances, afférentes au local doivent être payées par le locataire.

La taxe sur les bureaux et l'impôt foncier

• La taxe d'enlèvement des ordures ménagère et la taxe sur les bureaux sont, habituellement, à la charge du locataire, tandis que l'impôt foncier est souvent à la charge du bailleur.
• Toutefois, dans certains baux, l'impôt foncier est mis à la charge du locataire. Ce point est vu au moment de la négociation du bail.

La fiscalité du bail

Le bail commercial est soumis soit à la
• TVA (depuis le 1er janvier 2014 à 20 pour cent du loyer) soit à la
• CRL, la contribution sur les revenus locatifs (la crl est supprimée depuis 2006 pour la plupart des locaux, anciennement elle avait un coût pour le preneur de 2,5 pour cent du loyer, aujourd'hui elle vaut zéro).
>> Voir notre page sur la CRL

La fin du bail commercial

• Le bail se termine, en principe, à 9 ans, mais à condition que le preneur ou le bailleur ait donné congé.
• Attention, le congé ne se donne pas par lettre recommandée, il se donne par exploit d'huissier ou acte extra judiciaire!
• Dans le cas contraire le bail commercial se poursuit par tacite prolongation et se renouvelle pour une durée indéterminée.
>> Voir notre page sur le congé commercial

 

Voici quelques questions qui nous sont souvent posées
sur le bail commercial :

D61206 Melle Anne-Lise B
- Bonjour, je suis locataire d'un local commercial depuis 4 ans, celui-ci est équipé d'un volet roulant de protection. Le volet roulant est en panne. Est-ce à moi ou au propriétaire de payer le montant de la réparation? Merci.

Selon notre avis, dans le cadre d'un bail commercial, les parties peuvent décider contractuellement des éléments qui le composent. Il est donc essentiel de se référer au bail de location pour savoir à qui incombent les réparations. Deux cas s'offrent alors à vous :
- Si le bail comporte une clause relative aux réparations, celle-ci s'applique.
- Si le bail ne mentionne pas d'informations particulières par rapport aux travaux, aux réparations ou à la vitrine en général, les parties peuvent s'accorder à l'amiable, afin d'affecter le coût des réparations à l'une ou l'autre des parties.

Si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec le bailleur, l'article 606 du Code Civil s'applique. Celui-ci définit les grosses réparations telles que celles relatives aux "murs et aux voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières...", à la charge du propriétaire.
Même si la loi Pinel a pour vocation de protéger les locataires, la notion de gros travaux, peu claire, relève souvent de la Jurisprudence.

Selon les tribunaux, les réparations relatives aux murs extérieurs étant à la charge du bailleur et le volet roulant étant intégré au mur, sa réparation sera à la charge du propriétaire. De plus, il est important d'identifier si l'installation du volet à été faite ou non pas le locataire. Si tel est le cas et que le volet est une pièce ajoutée volontairement par le locataire, les réparations seront naturellement à sa charge.


D62973 M. Germain S
- Bonjour, je suis propriétaire d'une boutique à Paris 14ème et souhaite la louer sans pas de porte. Qui paie les honoraires de l'agence immobilière qui conseille le futur locataire?

Pour les boutiques, habituellement, c'est le candidat locataire qui paie les honoraires de l'agence, au maximum 30% du loyer et 5% du prix de la cession (dans le cas présent, il n'y en a pas). Il y a lieu d'étudier la durée du bail, 3, 6, 9 ans qui confère au locataire la propriété commerciale, ou un bail de 10 ou 12 ans, à étudier avec l'aide d'un avocat spécialisé.


D60852 M. Gilles W
- Bonjour, j'ai pour projet d'ouvrir un magasin de sport. J'ai trouvé un local de 500 m2 qui va être divisé en plusieurs cellules. Ceci implique donc de gros frais de travaux en électricité et sanitaire, environ 20 000 euros, plus 50 000 € pour le reste. Puis je demander au propriétaire de financer une partie des travaux car si au pire des cas ma société ne devrais pas fonctionner, tout cette investissement restera pour le propriétaire?

Oui, bien sûr vous pouvez demander une participation pour vos travaux car si vous avez 20 000 € pour l'électricité, vous prévoyez, en tout, 70 000 € de dépenses d'installation. C'est juste une question de négociation, à savoir si le propriétaire vous veut, ou bien a-t-il un autre candidat à qui il peut louer à votre place? Et vous, avez-vous un autre local qui peut vous convenir également?


D58564 M. Thierry G
- Deux entreprises (personne morale et personne physique) souhaitent louer un même local commercial pour y faire deux bureaux. Sous quelle forme de bail : colocation ou sous-location? Merci.

Visiblement, vous êtes une société commerciale inscrite au RCS et souhaitez partager un local avec une personne physique inscrite au registre des métiers. Nous déconseillons la colocation, car c'est compliqué à gérer, vous allez être solidaires l'un de l'autre, quelle surface va à l'un quelle surface va à l'autre, qui paye quoi. La solution de laisser prendre à bail l'entité qui est la plus solide, la société commerciale probablement, et de sous-louer à la personne physique, nous parait plus confortable. Le seul risque pour vous est que le sous-locataire ne vous paie plus...


D57967 Mme. Véronique P
- Bonjour, nous sommes propriétaire d'un local commercial. Nous avons mis en place un bail précaire au mois de mai 2007 auprès de nos locataires. A la fin de celui-ci, nous avons commis la bêtise de renouveler ce bail précaire que le locataire a signé jusqu'au 31 Mars 2009. A la fin de ce nouveau bail, nous avons contracté un bail classique avec ce même locataire. Depuis Septembre 2011, nous accusons des retards de règlements, comment obtenir le règlement des loyers impayés? Face à la mauvaise foi de nos locataires, nous avons décidé de mettre notre bien en location/gérance auprès d'une agence immobilière qui avait la charge de faire signer le bail, récupérer les loyers etc... Nous n'arrivons pas à prendre contact avec l'agence qui ne nous a pas retourné le contrat de gestion du bien. A ce jour, le contrat est toujours à l'agence, nous n'arrivons toujours pas a obtenir de rendez-vous et nous accusons un retard de 2 mois de loyers ! Quels sont nos droits envers l'agence, le locataire? peut-on les inquiéter? Merci pour votre réponse.

• 1 - La première démarche à faire est de vous occuper du mandat de gestion qui ne vous a pas été retourné. L'agence, qui ne vous l'a fait signer en ses bureaux doit vous remettre un original, pour votre dossier, ne serait-ce que pour que vous puissiez vérifier que l'agence est bien titulaire d'une carte professionnelle, et ensuite pour vérifier que le mandat a bien été dument enregistré dans leurs livres. En outre, vous aller pourvoir lire les conditions d'exécution du mandat qui vous lie à l'agence. Vous pouvez leur adresser, par lettre recommandée, une mise en demeure de vous envoyer l'exemplaire du mandat de gestion qui revient au propriétaire (vous êtes le mandant).

• 2 - Ensuite, vous pouvez vous interroger sur les retards de loyers. Peut-être que ce retard est dû à un contexte économique difficile qui gêne votre locataire ou peut-être que l'agence a perçu les loyers et qu'elle ne vous les a pas encore versés. Voyez avec votre gérant ce qu'il peut faire.

D57944 Mme. René A
- Bonjour, je suis propriétaire d'un local commercial, le bail commercial arrive à expiration (9 ans) et nous constatons que le loyer est très bas par rapport aux autres commerces du quartier. Peut-on refaire un nouveau bail ou augmenter le loyer en fonction de ce qui se pratique aux alentours? Merci de votre réponse.

Vous constatez que le loyer du bail est, semble-t-il, peu élevé en comparaison des autres commerces du quartier. Vous pouvez vous entendre avec votre locataire et lui demander d'accepter une hausse de loyer. Nous pensons la démarche peu probable, sauf à donner un avantage à votre locataire en contrepartie. Dans le cas où aucun accord amiable est possible, un bail commercial de neuf ans peut être réévalué à la valeur locative dans certains très précis :
• 1 - prouver la modification des facteurs locaux de commercialité, seulement s'ils présentent un intérêt pour le commerce exercé, par exemple, un métro a été ouvert à proximité du local, ou bien une très grande surface s'est ouverte en face de vous, ou bien un parc de stationnement ou l'installation de parcmètres favorisant le stationnement, peuvent être des éléments qui concourent au développement du commerce considéré...
• 2 - des améliorations ont été apportée au local par le propriétaire pendant le cours du bail.
• 3 - des améliorations ont été apportée au local par le locataire au cours du bail antérieur.


D40872 M. Julien P
- Bonjour, je viens de créer ma société en mars. J'ai signé un bail dérogatoire pour un local commercial comprenant 2 vitrines et deux rideaux métalliques. Le ressort d'un des rideaux mécaniques a lâché et je ne peux ouvrir cette grille (ne donnant pas sur la rue mais rendant le magasin très sombre). Est-ce à moi ou au propriétaire de payer les réparations?

La réparation du ressort fait partie de l'entretien d'un élément du clos et du couvert (article 606). Toutefois, il est évident que cette pièce ne s'est pas cassée à cause de votre usage qui a commencé il y a 6 mois seulement, mais certainement suite à l'usage de votre prédécesseur. Alors qui doit payer, vous ou le propriétaire? Regardez le bail ce qu'on dit sur les articles 605 et 606 du code civil. En définitive, si la pièce n'est pas trop chère, un bon compromis pourrait être que le propriétaire et vous-même régliez la moitié chacun...


D24404 M. Matthieu G
- Bonjour, je suis sur le point de monter une société de location de scooter, j'ai trouvé un local en bail précaire, la propriétaire me demande de payer des frais d'environ 2000 euros pour des travaux que l'ancienne locataire a réalisé. Dois-je payer ce montant-là et puis-je demander des factures?

Non vous n'êtes pas obligé de payer les 2 000 euros et le propriétaire n'est pas obligé non plus de vous louer. Attention donc. La meilleure façon de négocier est de ne dire ni "je suis d'accord pour payer les 2 000 euros", ni "je me paierais jamais les 2 000 euros", mais de gagner du temps et demander les factures justificatives pour voir si ces travaux vous intéressent. Bien souvent le locataire sortant n'a pas les factures et abandonne son projet de vous faire payer la reprise.